2020年2月13日,《疫情下,粵港澳大灣區(qū)樓市的“危”與“機(jī)”!》粵港澳大灣區(qū)地產(chǎn)金融高端交流會于中指研究院網(wǎng)絡(luò)直播平臺、土地云平臺成功舉行。
會議共分為三個環(huán)節(jié)。首先由中指研究院深圳分院總經(jīng)理樊鵬飛先生開幕致辭。其次來自中指研究院、開發(fā)公司、金融機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會和政策研究方面等十幾位專家聚集在一起,包括中指研究院廣州分院張化學(xué)總經(jīng)理、廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會黨支部書記、秘書長??傻葘I(yè)大咖,按《疫情下,粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、影響及趨勢預(yù)判》、《疫情下,粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場面臨機(jī)遇和挑戰(zhàn),房企預(yù)判及應(yīng)對策略》、《疫情下,金融機(jī)構(gòu)信貸策略及如何助力房企共抗疫情》三大主題進(jìn)行了深度解讀和分享。最后在中指控股CEO、中指研究院常務(wù)副院長黃瑜女士精彩的總結(jié)發(fā)言中,會議完美收官。
樊鵬飛
中指研究院深圳分院總經(jīng)理
大家下午好!我是中指院深圳分院樊鵬飛,很高興大家能在這特殊時期參加我們的線上會議,歡迎大家!請允許我代表中指院對房企及金融機(jī)構(gòu),在這次疫情中所做出的重要貢獻(xiàn)致以崇高的敬意!
2月以來受疫情的影響,市場有較大的變化,銷售及工程等都處于停滯的狀態(tài),企業(yè)經(jīng)營壓力劇增,市場發(fā)展走向不確定,在此背景下中指院連續(xù)舉行了幾場線上會議,涉及到地產(chǎn)、融資、投資、商辦、房地產(chǎn)上下游、大宗交易、產(chǎn)業(yè)以及最近奮戰(zhàn)在社區(qū)一線的物業(yè)板塊會議。幾場會議在行業(yè)內(nèi)和市場上都引起了很大的關(guān)注!中指研究院為了惠及更多企業(yè)及從業(yè)人員,及時擴(kuò)容了會議人數(shù)及參會方式,從最早每期會議100人左右,增加到了幾百人,并且增加了土地云、3房網(wǎng)直播平臺,這些方式的增加直接帶來了相關(guān)單場會議十幾萬人同時在線參與和觀看,充分說明了疫情對市場的影響之大,企業(yè)及房地產(chǎn)相關(guān)人員對市場了解的迫切性之高。從我們收集的相關(guān)信息來看,大家不僅對總體市場關(guān)注,對于區(qū)域市場,尤其粵港澳大灣區(qū)的疫情影響也非常關(guān)注。因此中指院決定召開——疫情下粵港澳大灣區(qū)樓市的“危”與“機(jī)”主題會議,感謝大家的信任與支持。希望今天的會議能給大家?guī)硎斋@,給大家信心。謝謝!
主題1
疫情下,粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、影響及趨勢預(yù)判
張化學(xué)
中指研究院廣州分院總經(jīng)理
《疫情下,粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、影響及趨勢預(yù)判》
主要分享了三方面內(nèi)容:一是粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀;二是疫情對粵港澳大灣區(qū)市場的影響;三是粵港澳灣區(qū)未來走勢的預(yù)判。
關(guān)于當(dāng)前市場現(xiàn)狀,市場回溫趨勢顯著?;浉郯?市商品房銷售市場占據(jù)絕對優(yōu)勢比重,2019年市場份額進(jìn)一步提升;如無疫情影響,粵港澳9市整體2020年大概率處于筑底回溫通道中。城市、區(qū)域分化特征顯著,核心城市深圳2019年成交規(guī)模創(chuàng)近三年新高,廣州年末受益人才購房新政利好現(xiàn)翹尾,東莞、珠海、佛山限購區(qū)呈持續(xù)回升趨勢,惠州、肇慶回調(diào)趨勢明顯。
突發(fā)的疫情對當(dāng)前粵港澳房地產(chǎn)市場已產(chǎn)生影響。通過與2003年SARS進(jìn)行對比,當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及房地產(chǎn)發(fā)展、樓市特征存在顯著差異,新疫情對樓市的影響可能更大,通過中指研究院專題《500地產(chǎn)經(jīng)理人調(diào)研報告》中亦可論證。從粵港澳近期新開盤、市場供求、土地市場表現(xiàn)等方面看,疫情造成的影響已顯現(xiàn),市場持續(xù)低位運行。為應(yīng)對疫情,房企開啟了線上銷售+無理由退房+線上折扣等多種方式助力營銷。
對于粵港澳樓市未來發(fā)展,從短期來看市場影響非常大,這次疫情是階段性的,對中國整體的基本面包括房地產(chǎn)的基本面并未形成很大的影響。疫情過后,區(qū)域?qū)芸觳饺肫椒€(wěn)發(fā)展態(tài)勢。
廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會黨支部書記、秘書長
《疫情對房地產(chǎn)市場的影響》
主要從1月底廣東省房協(xié)向會員單位進(jìn)行的疫情影響摸查情況來分享,企業(yè)最集中的共性困難和影響主要包括以下幾個方面:
第一:用工方面的影響。建筑工人復(fù)工的延遲及一季度用工荒將導(dǎo)致項目的開發(fā)節(jié)點延遲,開發(fā)的進(jìn)度延緩,包括員工返崗之后的自我隔離工作開展受到一定影響,整體影響到后期開盤的銷售和項目的回款,部分樓盤將會出現(xiàn)延遲交付的風(fēng)險。
第二:建材采購方面的影響。受疫情影響,絕大部分生產(chǎn)廠家基本上不能按時恢復(fù)生產(chǎn),建材采購的困難以及供貨的不及時,也將會影響建材價格的上漲,以至于對房地產(chǎn)建筑的進(jìn)度和建安成本產(chǎn)生非常大的影響。
第三,物流供應(yīng)的影響。受到復(fù)工的推遲和區(qū)域交通管制,包括檢查管控的影響,目前大部分的物流公司已停止了運作。以至于工地各種材料不能按時運達(dá)目的地。因此我們預(yù)計物流的供應(yīng)可能比往年要晚20到30天,工期預(yù)計延后至少一個月。
第四,資金方面的影響。一方面受現(xiàn)場銷售的關(guān)停,導(dǎo)致整體的成交非常慘淡,雖然部分房企啟動線上銷售,但銷售情況也不是很樂觀,從而導(dǎo)致開發(fā)商的回款進(jìn)一步的惡化,上半年的現(xiàn)金流將會受到非常大的影響。另一方面,由于延遲復(fù)工影響到報建取證和開發(fā)融資,導(dǎo)致開發(fā)商資金更加的緊張。同時,受建筑材料價格的上漲以及經(jīng)營成本的上升,最終疊加的效應(yīng)導(dǎo)致開發(fā)商的資金壓力陡然增大。
主題2
疫情下,粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場面臨機(jī)遇和挑戰(zhàn),房企預(yù)判及應(yīng)對策略
劉策
佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司首席戰(zhàn)略官、集團(tuán)控股戰(zhàn)略研究院院長
《疫情對房地產(chǎn)影響和企業(yè)應(yīng)對》
此次疫情對房地產(chǎn)全年的影響是有限的,預(yù)計呈現(xiàn)短期受壓,全年向好的態(tài)勢,2020年銷售額不會比2019年低。這主要因為:
第一,在中央和全國人民的嚴(yán)防嚴(yán)控下,本次疫情預(yù)計能較快控制,除湖北以外的其他城市可以在 2 月底之前取得一個階段性的勝利;
第二,一季度本身不是傳統(tǒng)的銷售旺季,銷售額預(yù)計占全年五分之一,春節(jié)期間受影響的其實也只有十幾天不到一個月時間;
第三,影響較大的湖北在房地產(chǎn)總盤子占比不大,占全國大概5%,攤到12個月占比更小,影響不到1%,再個房地產(chǎn)行業(yè)消費可以實現(xiàn)時間轉(zhuǎn)移,二三月積壓的需求可以挪到后續(xù)月份,不會消失,不會對總需求有太大影響;
第四,房地產(chǎn)開發(fā)商可以十指彈琴,彈性運營,銷售少了,可以加大融資、減緩?fù)顿Y,將影響降到最低;
第五,疫情后經(jīng)濟(jì)承壓,預(yù)計穩(wěn)增長主基調(diào)下,全年的宏觀政策面將會是寬松的。
總體而言,整體影響有限但行業(yè)也會進(jìn)一步分化,大中型房企由于韌性足,戰(zhàn)略縱深空間更大,可以通過投資、銷售、融資等多方面排兵布陣,而中小房企由于資金壓力可能不得不斷臂求生,因此此次疫情,大型房企反而會迎來新的契機(jī),強(qiáng)者恒強(qiáng)繼續(xù)演化。
肖總
全國TOP20房企 總部戰(zhàn)略部副總經(jīng)理
《疫情下大灣區(qū)房地產(chǎn)市場的機(jī)遇與挑戰(zhàn)》
一、疫情下大灣區(qū)房地產(chǎn)市場所面臨的挑戰(zhàn)
大灣區(qū)返程流動人口數(shù)量龐大,導(dǎo)致政府防控措施將持續(xù)維持高水準(zhǔn),將對企業(yè)復(fù)工、居民日常生活消費、房地產(chǎn)的銷售都會有一段較長時間的影響。一方面,房地產(chǎn)上半年的銷售情況不容樂觀,雖然許多房企都有線上營銷系統(tǒng),但是購房不同于網(wǎng)上購物,除非是已經(jīng)事先看好的房子,現(xiàn)階段線上辦理手續(xù),真正的線上看房并購房的數(shù)量不會很多。另一方面,對企業(yè)自身運營能力也是一種挑戰(zhàn),員工的復(fù)工、供貨計劃的調(diào)整、交付的時效,都是在考驗企業(yè)的內(nèi)功。
二、疫情下也有更多的機(jī)遇
一方面,疫情會促使在大灣區(qū)工作的租房者希望能在工作地有置業(yè)的打算。另一方面,因為疫情政府會在經(jīng)濟(jì)、政策方面對企業(yè)進(jìn)行優(yōu)惠,會在一定程度上惠及房地產(chǎn),基本面較好以及調(diào)控比較嚴(yán)格的城市會受益更大,大灣區(qū)受益的城市就會較多;第三,政府如果就經(jīng)濟(jì)在中期加大基建,多會強(qiáng)化都市圈的基建,會提升軌道交通、智慧城市的建設(shè),從而帶動城市土地價值的提升。
總體而言,現(xiàn)階段,大家對布局的區(qū)域、投資的時機(jī)、甚至健康住宅的產(chǎn)品方向的認(rèn)知都是趨同的,如果企業(yè)在此之前已經(jīng)打造了良好的基礎(chǔ),將會是一個很好的機(jī)會。
王總
美國格理集團(tuán)中國區(qū)房地產(chǎn)戰(zhàn)略顧問
《如何看待近期房地產(chǎn)行業(yè)和市場》
今年對于地產(chǎn)企業(yè)來講壓力很大。近兩年行業(yè)的焦慮,在于規(guī)模的增量和發(fā)展方向,今年還有組織層面的問題。在當(dāng)前金融環(huán)境下,因疫情的影響對今年中國房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)估不太樂觀。
有三大問題值得關(guān)注:高地價、有息負(fù)債和金融周期。一是關(guān)于高地價問題,資產(chǎn)市場價格重估,加上政府的限價因素影響了產(chǎn)品議價能力的發(fā)揮,開發(fā)商預(yù)期價格是比較難實現(xiàn)的。二是關(guān)于有息負(fù)債問題,有息負(fù)債增速過去一直超過預(yù)收賬款增速,這次疫情對銷售回款的影響比較大,2020年是真正的壓力挑戰(zhàn)期。2018年6月份我們進(jìn)行了中國房地產(chǎn)行業(yè)市場在開發(fā)、銷售和金融周期環(huán)境下的壓力測試,預(yù)估企業(yè)集中承壓時點在2020年的4-6月份,目前已經(jīng)提前來臨。三是關(guān)于金融周期的問題,當(dāng)債務(wù)擴(kuò)張或土地擴(kuò)張時期,即是房地產(chǎn)上行周期。當(dāng)債務(wù)收縮,就進(jìn)入下行周期。預(yù)計在今年的三季度會有一定的緩解,4月份,我們會根據(jù)具體的市場情況進(jìn)行下一步的評估和評價。
未來企業(yè)投資中,需要戰(zhàn)略經(jīng)營的思維。一是在公司治理、戰(zhàn)略層面的把控;二是對于項目的財務(wù)收益和未來兩年的運轉(zhuǎn)周期價值的兌現(xiàn),這是投資人最為關(guān)注的;三是從拿到地到最終實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的股東價值,需要比較強(qiáng)的企業(yè)營運支撐,同時能在競爭市場保持策略調(diào)整。
駱總
全國ToP50房企,總部營銷部副總經(jīng)理
《如何看待近期房地產(chǎn)行業(yè)和市場》
主要從供應(yīng)端、需求端、價格端三個方面來分析疫情對近期房地產(chǎn)行業(yè)和市場的影響。
首先:供應(yīng)端方面的影響。主要會影響開工、供貨,短期內(nèi)新增供貨和節(jié)點都會延遲,一季度受復(fù)工延遲及用工荒影響,新開工各地的恢復(fù)也不一樣,據(jù)了解目前蘇杭一帶的三四線城市很難拿到復(fù)工申請,大灣區(qū)也同樣較難。受制于政府工作導(dǎo)向的轉(zhuǎn)變,目前預(yù)售證獲批較少,預(yù)計5月起才會迎來新增供貨的小高峰。同時受疫情影響,多地政府沒有賣地,或者延遲,或者暫停,個人認(rèn)為一旦出現(xiàn)較為優(yōu)質(zhì)的地塊企業(yè)要快速的獲取。
其次,需求端方面的影響。從成交量方面來看,基本上短期內(nèi)房地產(chǎn)需求是受到抑制的,短期內(nèi)成交量肯定大幅度的下滑,中長期“穩(wěn)”字當(dāng)頭,估計下沉空間會有限,我們姑且預(yù)計在10%以內(nèi)。從客群方面來看,剛需客群在疫情結(jié)束半年以內(nèi)肯定是離場的,首改再改的客戶消費降級成為剛需的補(bǔ)充力量。私企的業(yè)主,特別是勞動密集型產(chǎn)業(yè)的購買力會嚴(yán)重縮水。從產(chǎn)品定位來看,一線城市和強(qiáng)二線城市,從大灣區(qū)這一塊會從“竹筍形”到“圖釘形”轉(zhuǎn)變,首改再改基本上會到剛需的購買力上,三房的需求還在,可能會面向一步到位的剛需的客戶。緊湊的三房和控制總價會成為未來一年內(nèi)整個大灣區(qū)新項目入市的主要定位目標(biāo)。
最后,價格端方面的影響。首先看一下房企的定價,后續(xù)隨著疫情的發(fā)展,房企的競爭肯定更加激烈,為了實現(xiàn)目標(biāo)房企肯定會做一定折扣的讓利。
葉總
全國ToP5房企,區(qū)域公司市場總監(jiān)
《疫情對大灣區(qū)市場影響的預(yù)判》
疫情對房地產(chǎn)的影響:
1、政策面,疫情對一季度造成了不可修復(fù)的經(jīng)濟(jì)損失,但在2020年全面建設(shè)小康社會的堅定目標(biāo)下,下半年的經(jīng)濟(jì)刺激政策出臺的確定性較大,房地產(chǎn)邊際寬松政策會增多;
2、供應(yīng)端,因為疫情導(dǎo)致行業(yè)在返鄉(xiāng)潮,新春銷售上的損失無法挽回,將加大下半年開工開盤的供應(yīng)動力,供應(yīng)結(jié)構(gòu)上有所調(diào)整;
3、需求端,購房需求沒有消失,只是被獨立性疫情事件延后了,人的記憶較短,不可過分夸大對情緒面的消極影響,疫情倒逼城市治理的提升還將有利于當(dāng)?shù)匦袠I(yè)的發(fā)展,宜居且物業(yè)管理嚴(yán)格的樓盤將因黑天鵝事件突顯價值。
對于未來市場預(yù)測:
1、小陽春沒有了;
2、根據(jù)非典后3個月樓市低迷期,基本判斷今年上半年屬于復(fù)蘇行情;
3、疫情結(jié)束后房地產(chǎn)會加快去化,以彌補(bǔ)一季度時間業(yè)績損失,還有房企面臨還債高峰還沒過;
4.經(jīng)濟(jì)休克式應(yīng)對,疫情過后,會迎來報復(fù)性消費。
李總
全國TOP20 房企,廣州公司副總經(jīng)理
《如何看待近期房地產(chǎn)行業(yè)和市場》
主要從投資端方面分享招拍掛市場、收并購、產(chǎn)業(yè)購地和城市更新方面的拿地影響。
第一,招拍掛的市場上,各個公司可能要考慮這次疫情之后對自己企業(yè)成本的變化,包括用工的組成、材料、運營的影響,以及疫情帶來的管理費用、營銷費用、兩費的變化。如果3、4月份土地市場重新活躍之后,大家在招拍掛市場的行為,將會根據(jù)公司現(xiàn)金流去進(jìn)行。
第二、收并購方面,單個項目的收并購可能沒有那么樂觀,主要原因是難的始終難,對大規(guī)模的合作接下來可能是今年的收并購市場的重點。而且收并購和招拍掛還不一樣,疫情防控期間很多公司會考慮前置做這個事情。
第三、產(chǎn)業(yè)勾地和城市更新方面,這個將是各個公司在華南大灣區(qū)發(fā)展的方向。受此次疫情的影響,產(chǎn)業(yè)勾地和城市更新拿地這個趨勢是可以確定的。
從以上幾個拿地手段上,無論投資人員也好,以及想在大灣區(qū)深耕的公司也好,需要更加重視對客戶的研究、對產(chǎn)品的研究、對客戶購買習(xí)慣和人群的研究,個人認(rèn)為會發(fā)生一些變化。以前講的是總價的影響,現(xiàn)在可能要考慮改善性的需求,尤其對較大戶型的需求量會發(fā)生變化。
李宇嘉
廣東省住房政策研究中心首席研究員
《疫情對房地產(chǎn)市場的影響》
主要分享了五方面內(nèi)容:一是疫情對大灣區(qū)樓市的影響;二是疫情對企業(yè)復(fù)工的影響;三是參照2008年金融危機(jī)對房地產(chǎn)的影響;四是受疫情影響帶來的房地產(chǎn)扶持政策;五是大灣區(qū)樓市的前景。
一、疫情打斷了大灣區(qū)樓市回升的節(jié)奏。從2019年底的翹尾行情到今年第一季度小陽春的轉(zhuǎn)換是市場和業(yè)內(nèi)一致的預(yù)期,對比去年春節(jié)2月份,今年1月份大灣區(qū)城市的銷售都增長了80%以上,深圳增長了124%,東莞和惠州分別增長了88%和94%。但是突如其來的疫情徹底把回升的節(jié)奏給打斷了,這是一個“黑天鵝”事件。
二、談到疫情企業(yè)復(fù)工的影響,目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的施工現(xiàn)場和售樓處還是關(guān)閉的狀態(tài)。很多企業(yè)多次申請了復(fù)工,包括施工現(xiàn)場的復(fù)工售樓處的開放,但是都沒有被批準(zhǔn)?;旧蠌?fù)工的日期推到了17號,或者像恒大一樣居家辦公了,沒有給出明確的復(fù)工的時間。因為,現(xiàn)在是“二次疫情”的壓力測試,也就是說,錯峰出行、各行各業(yè)會逐漸復(fù)工,一定要杜絕再次出現(xiàn)疫情,這是政府極為關(guān)心的。所以,復(fù)工有先有后,地產(chǎn)靠后一點,但不要緊,越靠后,未來反彈越大。
三、我們參考2003年的非典沒有意義,但是參考2008年是有意義的,盡管2008年不是傳染病毒,但是金融危機(jī),對我們來說也是一個突然出現(xiàn)的外生的變動。有一個通俗的說法,“深蹲才能大跳”。如果一季度出現(xiàn)了很明顯的回落的話,意味著二季度疫情過后的重建工作會啟動比較快,政策力度也會比較大。
四、分享一下扶持政策力度有多大。自從疫情發(fā)生后房地產(chǎn)政策一直沒有出,這兩天房地產(chǎn)政策也有了,比如西安、無錫、深圳出來的地產(chǎn)的扶持政策,比如土地出讓金的延期繳納,對工程進(jìn)度的支持,通過預(yù)售資金監(jiān)管松綁,預(yù)售申請門檻的降低,深圳公積金的支持,個人按揭月供的延遲等等,后續(xù)預(yù)計還會有更多的扶持政策出臺。
五、大灣區(qū)樓市的前景。大灣區(qū)是我國“新增長極”,2020年大灣區(qū)一方面受益于國家“疫情后重建”政策(貨幣寬松、財政積極、基建發(fā)力);二是受益于區(qū)域規(guī)劃政策,大灣區(qū)“雙區(qū)驅(qū)動”(灣區(qū)+先行示范區(qū)),規(guī)劃紅利漸次落地,部分外圍城市可能會調(diào)整調(diào)控政策。未來走勢看,大灣區(qū)的供應(yīng)和需求,一直都是有效需求,大灣區(qū)樓市增長就是全國樓市的穩(wěn)定器。也就是說,只要大灣區(qū)、長三角、中部都市圈等幾個“增長極”穩(wěn)定住了,全國的經(jīng)濟(jì)和樓市就穩(wěn)定住了。
張博士
全國房企top40,戰(zhàn)略研究總經(jīng)理
《如何看待近期房地產(chǎn)市場》
從企業(yè)層面看,可以有以下應(yīng)對策略:
第一,盤點企業(yè)資金現(xiàn)狀、融資基本面,挖掘收并購機(jī)會。我們認(rèn)為可能只有資產(chǎn)負(fù)債率在80%以下,或者凈資產(chǎn)負(fù)債率在100%以下的房企可能才有比較好的收并購機(jī)遇。
第二,對于未來的預(yù)判,企業(yè)應(yīng)做好現(xiàn)金流壓力測試。
第三,內(nèi)部盤點,做好緊急措施應(yīng)對。受高價地影響,19年底很多項目處于滯銷狀態(tài)。當(dāng)前企業(yè)應(yīng)做好內(nèi)部盤點,摸清項目情況,做到心中有數(shù)。
第四,做好短期戰(zhàn)略和計劃。包括是否要下調(diào)規(guī)模增速?去庫存還是補(bǔ)庫存?如果補(bǔ)庫存,如果政府不下調(diào)地價怎么應(yīng)對?總而言之,企業(yè)應(yīng)以確保生存和穩(wěn)定的發(fā)展為主基調(diào)。
主題3
疫情下,金融機(jī)構(gòu)信貸策略及如何助力房企共抗疫情
劉勇
平安銀行(15.030, 0.38, 2.59%)地產(chǎn)金融事業(yè)部行業(yè)研究中心總經(jīng)理
《疫情下,金融機(jī)構(gòu)信貸策略及如何助力房企共抗疫情》
主要回應(yīng)2方面的問題:一是銀行現(xiàn)有的信貸政策是否會調(diào)整,二是金融機(jī)構(gòu)如何助力房企抗疫。
銀行不會因為短期的突發(fā)事件來改變信貸政策的取向。銀行制定信貸政策是基于行業(yè)的重要性和行業(yè)在中長期發(fā)展的趨勢,一般不會因為短期的突發(fā)事件來改變信貸政策的取向,如果突發(fā)事件不改變行業(yè)的大趨勢,信貸政策是沒有必要去做調(diào)整的。如果涉及到一些具體的房企和具體的開發(fā)項目的審批,包括信貸資源的配置,要具體根據(jù)受疫情影響的程度,在審批過程中做評判。
商業(yè)銀行作為社會責(zé)任重要承擔(dān)者,會按照當(dāng)局的部署投入到舉國抗疫的戰(zhàn)斗中去。前不久人民銀行、財政部、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、國家外匯管理局五部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》,要求金融部分加大貨幣信貸支持力度,保持流動性合理充裕,更好的滿足企業(yè)和居民的正常金融需求。包括平安銀行在內(nèi)的各家銀行都會積極落實《通知》的精神以及工作要求,與各行各業(yè)的企業(yè)和居民共度難關(guān),共同促進(jìn)經(jīng)濟(jì)生活的恢復(fù)。尤其特殊時期保持好信貸市場和貨幣市場的穩(wěn)定也是商業(yè)銀行在抗疫大戰(zhàn)中做出的最大貢獻(xiàn)。
作為銀行機(jī)構(gòu),對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律和對房企的自我修復(fù)的韌性有信心,對主流房企應(yīng)對市場變化的能力也是有充分的信心。有了這兩點信心,銀行能夠從容的面對這個疫情對房地產(chǎn)市場暫時的沖擊和影響。
目前主要房企資金鏈的安全周期能夠跨越疫情周期。
從目前疫情發(fā)展的形勢來看,多數(shù)城市房地產(chǎn)暫停銷售和拿地開工的時間大概率不會超過兩個月,而暫停銷售和拿地開工,對資金鏈的壓力有一定的相互抵消的作用。國內(nèi)的主流房企熬過疫情周期是沒有問題的,疫后也會比較快的恢復(fù)元氣,繼續(xù)擴(kuò)大再生產(chǎn)。而且很多房企經(jīng)營多年,經(jīng)營理念比較成熟,風(fēng)險意識和抗風(fēng)險的能力都在提高,應(yīng)對危機(jī)的能力也在強(qiáng)化。
中央和地方地政積極采取措施抗擊疫情,房地產(chǎn)行業(yè)將從中受益。
利好之一就是中央的貨幣寬松,五部委發(fā)布《通知》明確要保持流動性的合理充盈,加大貨幣信貸支持力度,即便后期不會大水漫灌,房地產(chǎn)行業(yè)都會受益,包括加快按揭貸款的投放,額度管控放松以及包括放貸利率的下調(diào)。
另一方面利好來自于地方,浙江省、無錫、西安、深圳、上海都推出了提振樓市的舉措,包括比較直接的延長土地出讓金的繳納,無錫要求銀行保持對房地產(chǎn)和監(jiān)督施工企業(yè)信貸合理適度的增長,尤其對受疫情影響比較嚴(yán)重的、到期還款困難的企業(yè)暫期,這些都是針對現(xiàn)實問題采取的措施。后期還可以期待各地真正的利用因城施策的空間,在房地產(chǎn)調(diào)控政策上做一些調(diào)整,看疫情的發(fā)展和后期政策效果,期待會有一些新政策的發(fā)布。
還有一個利好來自于購房者,因為購房者的需求不會消失,積壓的購房需求是對房地產(chǎn)最大的支撐,在疫情控制以后這些需求還是會不斷的釋放出來。對于很多的銀行來說,在疫情之后可能面臨一些需求集中釋放的階段,包括房企開發(fā)融資的需求,還有居民購房按揭需求,在這些方面當(dāng)下還需要琢磨怎么應(yīng)對好疫后各類融資需求的集中釋放,也滿足房企開發(fā)融資和居民購房的需求。
總體來說,銀行機(jī)構(gòu)在做好風(fēng)險管理的同時,自身還有社會責(zé)任,同時對國內(nèi)的主流房企是有信心的,房企目前也是有很多利好的政策。所以我們認(rèn)為在政府強(qiáng)力領(lǐng)導(dǎo)和社會各界的支持下,在銀行和房企雙方共同的努力下,陰霾會加快過去。
張總
大灣區(qū)商業(yè)股份銀行房地產(chǎn)信貸部總監(jiān)
《疫情下,金融機(jī)構(gòu)信貸策略及如何助力房企共抗疫情》
主要從大灣區(qū)的市場形勢、銀行信貸政策、監(jiān)管層對于銀行業(yè)的房地產(chǎn)占比三個方面來分享。
一、關(guān)于大灣區(qū)的市場形勢,個人認(rèn)為是一個利好的形勢。經(jīng)過這次疫情之后,房企的布局應(yīng)該更加重視一二線城市,疫情對于三四線城市沖擊比較大,未來的開發(fā)商大概率會更多布局一二線重點城市,對于廣州以及大灣區(qū)的地產(chǎn)行業(yè)有一定的利好。根據(jù)2017—2021年整體供地安排,2020年供地計劃略高于2019年,2019年的供地計劃沒有完成,在疫情的影響下2020年政府會加大供地,給了很多優(yōu)質(zhì)開發(fā)商一個拿地的很好的機(jī)會。
二、關(guān)于信貸政策,銀行不會輕易地更改行業(yè)政策,目前也沒有出臺相關(guān)的政策,目前整體來說處在摸查的階段,主要是對房企的現(xiàn)金流做一定的壓力測試。有一個整體的共識,房地產(chǎn)行業(yè)無論是從資產(chǎn)的安全性還是收益來看,都是一個非常好的行業(yè),行業(yè)鼓勵加大對房企各類資產(chǎn)的投放,鼓勵通過各種融資手段,前中后端的各種融資需求,包括代銷、開發(fā)貸、供應(yīng)鏈、公開市場等全方位幫助房企共渡難關(guān)。
三、有一個比較現(xiàn)實的問題跟大家分享一下,從銀行的角度來說,監(jiān)管層對于銀行業(yè)的房地產(chǎn)占比有一個剛性考核的要求,不管是增量還是整體,都有剛性的紅線限制,統(tǒng)計口徑包含了房地產(chǎn)的表內(nèi)貸款、按揭貸款,受制于此,整個房地產(chǎn)的整體融資肯定是有限的。而且從目前來看,沒有放松的跡象。對于這一點,我們認(rèn)為對房企來說融資越早拿越好,尤其是對于一些不占用限額的表外的信托、供應(yīng)鏈、公開市場融資,都需要加大布局。我們判斷公開市場融資,會是一個比較好的時間窗口。
邱志承
工銀國際首席股票策略師、執(zhí)行董事
《疫情對A股和港股市場的影響》
資本市場與實體經(jīng)濟(jì)不同,資本市場更多的是強(qiáng)調(diào)預(yù)期的變化,而不是事情本身的變化。通過對2003年SARS、09年美國、墨西哥H1N1疫情爆發(fā)期、關(guān)注期、反彈期,到疫情得到控制的全過程,A股、恒生指數(shù)等資本市場的走勢表現(xiàn)進(jìn)行研究可以得出,A股和港股可能有機(jī)會重復(fù)或者接近重復(fù)當(dāng)時的走勢。如果如大家所愿疫情在2月份基本上能控制住,那么疫情對于中國股市的影響都將呈逐漸弱化趨勢。正常情況下,只要死亡率和重癥率逐漸降低,那么我們對資本市場總體比較樂觀。
但是疫情對實體經(jīng)濟(jì)的影響會更為深遠(yuǎn)。很多產(chǎn)業(yè)鏈都受到了重大影響,企業(yè)的利潤、收入承壓,部分小企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)。迫于壓力,國家財政和貨幣政策將會放松,國家期望資金能夠進(jìn)入實體經(jīng)濟(jì),但是還有相當(dāng)一部分會流到股市里面去,也會對股市帶來一定的推動。因此,總體而言我們對近期的A股和港股表現(xiàn)是比較樂觀的判斷。
黃瑜
中指控股CEO
中指研究院常務(wù)副院長
非常感謝各位在目前疫情這么嚴(yán)重的情況下參加中指研究院的這次研討會,粵港澳這次論壇是我們舉行的區(qū)域論壇的第二場,第一場是浙江。今天的這一場我感覺大家參與的嘉賓非常多,也非常全面,既有開發(fā)公司,又有金融機(jī)構(gòu),還有行業(yè)協(xié)會和政策研究方面的專家,參與的人數(shù)非常全面,大家講的也非常的務(wù)實、理性,我自己也收獲非常多。
最后我把中國指數(shù)研究院對粵港澳這個區(qū)域的影響以及觀點判斷和大家做個分享。
疫情對粵港澳的影響從危和機(jī)來說,我們認(rèn)為危更小一點,更多的是機(jī)。這種機(jī)會點主要體現(xiàn)在幾個方面:
第一,我們一直跟房地產(chǎn)開發(fā)商,包括金融機(jī)構(gòu)持續(xù)做城市布局的系列研究,每年會發(fā)布系列研究成果。整個粵港澳大灣區(qū)的城市,在全國無論是一線、二線還是三線排序里面都是比較靠前,潛力不言而喻,也是大家重點布局的區(qū)域。經(jīng)過這次疫情,我們發(fā)現(xiàn),研究城市潛力的時候要加一些指標(biāo):比如地方政府的治理水平,以及這個城市的宜居程度等等。我們可以看到,整個經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)我們長三角和珠三角地方政府的治理水平明顯高于中部地區(qū)和中西部地區(qū),宜居更不用說了。從新增的加分項來說也利好粵港澳區(qū)域。
第二,從政策層面來看,在因城施策背景下,無論是粵港澳的城市地方政府,還是像廣東房協(xié)、中指研究院這樣的行業(yè)協(xié)會和研究機(jī)構(gòu)都在因城,因區(qū)施策方面做了很多工作,給予了政府相應(yīng)的支持。這次研討會,廣東行業(yè)協(xié)會把他們的觀點表達(dá)的非常清楚,不僅說明大的政策層面現(xiàn)在因城施策有利于大背景,更主要的是廣東省的地方政府,地方協(xié)會的聲音政府也聽得進(jìn)去,行業(yè)協(xié)會也敢于給大家發(fā)聲,我覺得這應(yīng)該是大的政策環(huán)境也給大家創(chuàng)造好的條件。
第三,房地產(chǎn)是金融支持,在這個大背景下我們可以看到整個央行也好,包括財政部也好,給了一些相應(yīng)的政策支持。整個粵港澳的金融機(jī)構(gòu),今天無論是劉總也好,張總也好,幾個金融機(jī)構(gòu)的老總,我覺得他們對中央央行、以及一系列金融政策的領(lǐng)會和執(zhí)行還是比較到位的。既領(lǐng)會了大的調(diào)性,也可以看到支持大家渡過這個難關(guān)。
我認(rèn)為當(dāng)前大的政策并沒有說對房地產(chǎn)從嚴(yán)。整體來看,金融政策也是有利于大家能夠順利渡過疫情的影響,這是我們認(rèn)為從政策層面是比較利好的幾個大的方面。
第四,可以看到企業(yè)經(jīng)過上一輪調(diào)整,所有的房地產(chǎn)企業(yè)都經(jīng)歷了去杠桿的痛苦,但是在痛苦之后也優(yōu)化企業(yè)的資金結(jié)構(gòu),提升了自身的管理能力。因此在應(yīng)對這一輪疫情的時候,我們可以聽到金融機(jī)構(gòu)和我們指數(shù)研究院對粵港澳的企業(yè)都有信心。此外,去年整個粵港澳主要的城市受一些調(diào)整,12月份的時候剛剛有一些恢復(fù),在剛剛恢復(fù)又經(jīng)歷了疫情,如果再調(diào)整我們認(rèn)為幅度也是有限的,整體市場的波動會相對較小,企業(yè)本身應(yīng)對能力強(qiáng),市場的波動也小,這是對粵港澳有信心的又一個原因。
整個粵港澳企業(yè)實力都非常強(qiáng),全中國前10的房企粵港澳占了一多半,對粵港澳定位為中國房地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)。在領(lǐng)軍的過程當(dāng)中,因為房地產(chǎn)過去幾年發(fā)展非???,特別是頭部企業(yè),他們速度也非??臁F鋵嵲谶^快的布局,過大的布局之后,有一些企業(yè)也受到了一些挫折,他們?nèi)ツ暝谝欢ǔ潭壬弦沧隽讼鄳?yīng)的調(diào)整,調(diào)整的時候大家又怕在調(diào)整過程中放緩速度被后來者追趕。這一輪可以看到大家不約而同地放緩速度,對大企業(yè)不斷的優(yōu)化自己也是一個機(jī)遇。對粵港澳的企業(yè)而言,無論是前10、還是前30的企業(yè),你們在區(qū)域上占據(jù)一定的優(yōu)勢,再加上資金結(jié)構(gòu)、融資能力都有相應(yīng)的優(yōu)勢,這一輪一定程度放緩節(jié)奏之后,對你們下一步的發(fā)展我覺得可能會更加的穩(wěn)健。所以也許對長遠(yuǎn)發(fā)展也是好的機(jī)遇,這是我們對整個粵港澳看好的幾個方面的認(rèn)識。
最后給大家提醒一下,我們在發(fā)展過程當(dāng)中,這些企業(yè)還是要利用這個機(jī)會去復(fù)盤,復(fù)盤過去所有投資的城市和投資項目,把產(chǎn)品和布局進(jìn)一步的進(jìn)行優(yōu)化,把產(chǎn)品進(jìn)行進(jìn)一步的優(yōu)化,讓自己更有競爭力。這個過程當(dāng)中指研究院再次說一下,我們也可以給大家提供相關(guān)的幫助,包括土地的產(chǎn)品,幫助大家復(fù)盤項目,復(fù)盤城市,智能化工具幫助大家提高效率。
第二金融風(fēng)險測評的產(chǎn)品也是能夠幫金融機(jī)構(gòu)評判,哪些企業(yè)的抗風(fēng)險能力更強(qiáng),這個房企在什么指標(biāo)下,拿地的資金占當(dāng)期銷售的比重,什么情況下是更加的合理,地主產(chǎn)品也有詳細(xì)的指標(biāo),也可以供大家參考,包括風(fēng)險測評的產(chǎn)品,相對同行其他的企業(yè)來說,到底是什么樣的杠桿率更好一些,也可以在風(fēng)險測評上有一些好的參考指標(biāo)。
當(dāng)然我們的數(shù)據(jù)和研究報告也會支持到大家進(jìn)行一些科學(xué)理性的決策,再次感謝大家的參與,謝謝大家。
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